Die meisten Verkaufsgespräche drehen sich um den Preis. Die Steuerfrage kommt oft erst spät – manchmal erst, wenn der Notartermin bereits feststeht. Dabei entscheidet gerade bei Immobilien ein einziges Datum darüber, ob vom Gewinn ein erheblicher Teil ans Finanzamt geht oder nicht: der Tag des Kaufvertrags.
Was die Spekulationssteuer ist – und was nicht
Eine eigene „Spekulationssteuer“ gibt es im deutschen Steuerrecht nicht. Gemeint ist die Besteuerung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Anders als bei Wertpapieren, wo pauschal 25 Prozent Abgeltungsteuer anfallen, wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf dem übrigen Einkommen zugerechnet und mit dem persönlichen, progressiven Steuersatz versteuert – im Höchstfall rund 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grunderwerbsteuer: Die zahlt der Käufer, unabhängig davon, ob und wie lange der Verkäufer die Immobilie zuvor gehalten hat.
Die Zehn-Jahres-Frist
Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig von seiner Höhe. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Verträge, also von Kauf- und Verkaufsvertrag, nicht das Datum der Grundbucheintragung oder der tatsächlichen Übergabe. Wer nah an dieser Grenze steht, sollte den genauen Stichtag prüfen, bevor ein Termin vereinbart wird – wenige Wochen können über eine erhebliche Steuerlast entscheiden.
Die Ausnahme: Eigennutzung
Unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – oder ununterbrochen seit der Anschaffung. Diese Ausnahme betrifft in der Praxis vor allem selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.
Für vermietete Objekte gilt sie nicht. Bei Zinshäusern und Mehrfamilienhäusern zählt ausschließlich die Zehn-Jahres-Frist – ein Punkt, der bei der Verkaufsplanung dieser Objektklasse besonderes Gewicht bekommt.
Wie sich der Gewinn berechnet
Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich grob aus folgender Rechnung:
- Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten, einschließlich Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision beim Kauf
- abzüglich nachweisbarer Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
- zuzüglich bereits steuerlich geltend gemachter Abschreibungen (AfA), die den Gewinn wieder erhöhen
Das Ergebnis wird dem individuellen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet – wodurch sich auch der Steuersatz auf die übrigen Einkünfte im entsprechenden Jahr erhöhen kann.
Was bei geerbten und geschenkten Immobilien gilt
Ein Punkt, der in den Beiträgen zur Erbengemeinschaft und zur vorweggenommenen Erbfolge bewusst offengelassen wurde: Bei unentgeltlichem Erwerb – also durch Erbschaft oder Schenkung – beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht neu zu laufen. Es zählt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers.
Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser bereits vor zwölf Jahren gekauft hat, kann sie in der Regel steuerfrei verkaufen – selbst wenn er selbst erst seit Kurzem Eigentümer ist. Umgekehrt gilt: Wurde erst vor drei Jahren gekauft und dann vererbt oder verschenkt, läuft die Frist beim neuen Eigentümer einfach weiter, nicht neu.
Was das für den Verkaufszeitpunkt bedeutet
Vor jeder Preis- oder Zeitplanung lohnt sich deshalb ein Blick in die alten Kaufunterlagen – bei geerbten Immobilien auch die des Erblassers. Zwei Fragen entscheiden über die steuerliche Ausgangslage: Wann wurde die Immobilie ursprünglich angeschafft, und wurde sie durchgehend selbst bewohnt? Beide Antworten stehen am besten fest, bevor der Markt angesprochen wird – nicht erst am Notartermin.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
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