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Immobilienlexikon
Immobilienlexikon von A bis Z
Immobilienwissen – diskret, verständlich und auf den Punkt gebracht
Ob Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Eigentumswohnung, Grundstück oder Gewerbeimmobilie: Bei einer Immobilientransaktion begegnen Eigentümern, Käufern und Investoren zahlreiche Fachbegriffe. Das Immobilienlexikon von Loeve Immobilien erklärt die wichtigsten Begriffe aus Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Finanzierung, Vermietung, Baurecht und Investment verständlich und kompakt.
Unser Anspruch ist es, komplexe Zusammenhänge so zu vermitteln, dass Entscheidungen auf einer fundierten Grundlage getroffen werden können. Bei einer konkreten Immobilie ersetzt ein allgemeines Lexikon jedoch keine individuelle rechtliche, steuerliche oder technische Beratung.
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder eine sonstige Einheit baulich von anderen Einheiten getrennt und selbstständig nutzbar ist. Sie wird insbesondere benötigt, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, und gehört zusammen mit dem Aufteilungsplan zu den wesentlichen Unterlagen einer Aufteilung.
Abnahme
- Mit der Abnahme erkennt der Auftraggeber eine Bauleistung grundsätzlich als vertragsgemäß an. Sie ist rechtlich bedeutsam, weil mit ihr unter anderem Gewährleistungsfristen beginnen und sich die Beweislast für mögliche Mängel verändern kann.
AfA – Absetzung für Abnutzung
- Die AfA ist die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes über dessen gesetzlich bestimmte Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien kann sie die steuerpflichtigen Einkünfte beeinflussen; der Wert des Grund und Bodens ist grundsätzlich nicht abschreibbar. Die konkrete Berechnung sollte steuerlich geprüft werden.
Abstandsfläche
- Abstandsflächen sind grundsätzlich freizuhaltende Bereiche zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen. Sie dienen insbesondere Belichtung, Belüftung, Brandschutz und dem nachbarlichen Interessenausgleich; Einzelheiten bestimmen die jeweilige Landesbauordnung und mögliche Baulasten.
Alleinauftrag
- Bei einem Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer für einen festgelegten Zeitraum nur einen Immobilienmakler mit der Vermarktung. Dadurch lassen sich Ansprache, Preisstrategie, Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlungen einheitlich steuern. Unsere Leistungen →
Altbau
- Als Altbau werden ältere Bestandsgebäude bezeichnet, häufig mit charakteristischen Elementen wie hohen Decken, Stuck, Holzdielen oder historischen Fassaden. Eine einheitliche gesetzliche Altersgrenze gibt es nicht. Für Käufer sind neben der Architektur insbesondere Bausubstanz, Leitungen, Dach, Fenster, Heizung und energetischer Zustand relevant.
Altlasten
- Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen oder Verunreinigungen, die aus früheren Nutzungen, Ablagerungen oder Unfällen stammen können. Bei Grundstücken mit gewerblicher oder industrieller Vergangenheit sollten Altlastenkataster, historische Nutzung und mögliche Untersuchungs- oder Sanierungspflichten geprüft werden.
Anlageimmobilie
- Eine Anlageimmobilie wird überwiegend zur Erzielung von Mieteinnahmen und zur langfristigen Vermögensbildung erworben. Dazu zählen Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Bürohäuser, Einzelhandelsobjekte und weitere Gewerbeimmobilien. Investmentimmobilien →
Ankaufprüfung
- Die Ankaufprüfung umfasst die wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche und technische Untersuchung einer Immobilie vor dem Erwerb. Professionelle Investoren bezeichnen diesen Prozess häufig als Due Diligence.
Annuitätendarlehen
- Beim Annuitätendarlehen bleibt die regelmäßige Kreditrate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung: Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil steigt.
Auflassung
- Die Auflassung ist die notariell erklärte Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer Immobilie. Eigentümer wird der Käufer erst mit der anschließenden Eintragung im Grundbuch.
Auflassungsvormerkung
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Sie schützt davor, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsabschluss nochmals veräußert oder anderweitig über sie verfügt.
Aufteilungsplan
- Der Aufteilungsplan zeigt die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Wohnungen, Nebenräume, Stellplätze und weitere Flächen werden darin nummeriert und den jeweiligen Einheiten zugeordnet.
Asset Deal
- Bei einem Asset Deal wird die Immobilie selbst übertragen. Käufer und Verkäufer schließen einen notariellen Grundstückskaufvertrag. Das Gegenmodell ist der Share Deal, bei dem Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft erworben werden.
Asset Management
- Asset Management bezeichnet die strategische Steuerung einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios. Ziel ist es, Ertrag, Qualität und Wert zu entwickeln – etwa durch Vermietung, Modernisierung, Kostenoptimierung, Neupositionierung oder einen gezielt vorbereiteten Verkauf.
B
Bauakte
- Die Bauakte enthält behördliche Unterlagen zu einem Gebäude, beispielsweise Baugenehmigungen, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Nutzungsänderungen und statische Nachweise. Ein Abgleich zwischen Bauakte, tatsächlichem Bestand und aktueller Nutzung kann offene Genehmigungsfragen sichtbar machen.
Baubeschreibung
- Die Baubeschreibung erläutert Art, Umfang, Qualität und Ausstattung eines Bauvorhabens. Sie enthält beispielsweise Angaben zu Konstruktion, Materialien, Haustechnik, Fenstern, Bodenbelägen und Außenanlagen und ist damit eine wichtige Grundlage für die Beurteilung einer Neubau- oder Sanierungsmaßnahme.
Baugenehmigung
- Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben nach den geprüften Plänen auszuführen. Sie bestätigt nicht automatisch, dass jede wirtschaftliche, technische oder privatrechtliche Frage geklärt ist.
Baugrundstück
- Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das grundsätzlich bebaut werden kann. Ob und in welchem Umfang eine Bebauung zulässig ist, richtet sich insbesondere nach Bebauungsplan, Baugesetzbuch, Landesbauordnung, Erschließung, Baulasten und weiteren öffentlich-rechtlichen Vorgaben.
Baulast
- Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie kann beispielsweise Abstandsflächen, Zufahrten, Stellplätze oder die Erschließung betreffen und wird im Baulastenverzeichnis geführt.
Baunebenkosten
- Baunebenkosten entstehen zusätzlich zu den reinen Baukosten. Dazu zählen unter anderem Planungs- und Gutachterhonorare, Genehmigungen, Vermessung, Versicherungen, Finanzierungskosten sowie Prüf- und Beratungskosten.
Bauvorbescheid
- Ein Bauvorbescheid beantwortet einzelne baurechtliche Fragen verbindlich, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Er kann insbesondere beim Grundstücksverkauf wichtig sein, weil er die grundsätzliche Bebaubarkeit oder bestimmte Nutzungen absichert.
Bauträger
- Ein Bauträger errichtet oder saniert Immobilien auf eigenem Grundstück und veräußert Grundstück und Bauleistung als wirtschaftliche Einheit. Bauträgerverträge werden notariell beurkundet und unterliegen besonderen gesetzlichen Anforderungen.
Bebauungsplan
- Der Bebauungsplan regelt verbindlich, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen. Er kann unter anderem Art und Maß der Nutzung, Baugrenzen, Geschosszahl, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl festsetzen.
Beleihungsauslauf
- Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem von der finanzierenden Bank angesetzten Beleihungswert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann sich positiv auf Finanzierungskonditionen und Risikobewertung auswirken.
Beleihungswert
- Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter, langfristig nachhaltiger Wert, den Banken für die Besicherung eines Darlehens zugrunde legen. Er ist nicht mit Kaufpreis, Marktwert oder Verkehrswert gleichzusetzen.
Bestandsimmobilie
- Eine Bestandsimmobilie ist ein bereits errichtetes Gebäude, unabhängig davon, ob es vermietet, leerstehend, modernisiert oder sanierungsbedürftig ist. Bei der Bewertung stehen Lage, Zustand, Nutzung, Mieten, Restnutzungsdauer und Entwicklungspotenzial im Mittelpunkt.
Betriebskosten
- Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes oder Grundstücks entstehen. Soweit mietvertraglich und gesetzlich zulässig, können bestimmte Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden; Instandhaltung und Verwaltung gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Bieterverfahren
- Bei einem Bieterverfahren werden ausgewählte oder öffentlich angesprochene Interessenten aufgefordert, innerhalb eines strukturierten Prozesses Kaufangebote abzugeben. Ein transparentes Verfahren kann Wettbewerb erzeugen, bedeutet aber nicht automatisch, dass der Eigentümer das höchste oder überhaupt ein Angebot annehmen muss.
Bodenrichtwert
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er wird von Gutachterausschüssen aus Kaufpreisdaten abgeleitet und dient als Orientierung. Der konkrete Grundstückswert kann wegen Zuschnitt, Größe, Nutzung, Erschließung oder besonderer Merkmale abweichen.
Bruttogrundfläche – BGF
- Die Bruttogrundfläche umfasst die Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks einschließlich der konstruktiven Bauteile. Sie ist nicht mit Wohnfläche, Nutzfläche oder vermietbarer Fläche gleichzusetzen.
Bruttokaltmiete
- Die Bruttokaltmiete besteht aus Nettokaltmiete und kalten Betriebskosten. Heiz- und Warmwasserkosten sind darin nicht enthalten. Für Renditeberechnungen wird regelmäßig die Nettokaltmiete verwendet.
Bruttomietrendite
- Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Bruttokaltmiete beziehungsweise Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand, Instandhaltung und Finanzierung werden dabei noch nicht vollständig berücksichtigt.
Bruttoanfangsrendite
- Die Bruttoanfangsrendite zeigt den anfänglichen Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis. Für einen belastbaren Investmentvergleich sollte sie um Bewirtschaftungskosten, Erwerbsnebenkosten und objektspezifische Risiken ergänzt werden.
Brownfield
- Als Brownfield wird ein bereits genutztes, häufig gewerblich oder industriell geprägtes Grundstück bezeichnet, das neu entwickelt oder umgenutzt werden soll. Vor einer Projektentwicklung sind insbesondere Altlasten, Baurecht, Rückbau und Erschließung zu prüfen.
C
Cap Rate – Kapitalisierungsrate
- Die Cap Rate setzt den nachhaltigen Nettoertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis oder Marktwert. Sie wird international zur Einordnung von Immobilieninvestments genutzt; Berechnung und zugrunde gelegter Nettoertrag müssen für Vergleiche einheitlich definiert sein.
Cashflow
- Der Cashflow beschreibt den tatsächlichen Zahlungsüberschuss oder Zahlungsfehlbetrag einer Immobilie in einem Zeitraum. Vereinfacht werden Mieteinnahmen den laufenden Ausgaben, Finanzierungskosten, Investitionen und weiteren Zahlungen gegenübergestellt.
Cash-on-Cash-Rendite
- Die Cash-on-Cash-Rendite setzt den jährlichen Zahlungsüberschuss vor Steuern ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Dadurch wird sichtbar, wie sich Fremdfinanzierung auf die laufende Eigenkapitalverzinsung auswirkt.
Core-Immobilie
- Core-Immobilien befinden sich typischerweise in sehr guten Lagen, weisen eine hohe Objektqualität, stabile Vermietung und vergleichsweise geringe Risiken auf. Die erwartete Rendite ist dafür meist niedriger als bei Value-Add- oder opportunistischen Investments.
Core-Plus
- Core-Plus bezeichnet Immobilien mit solider Grundqualität und moderatem Entwicklungspotenzial. Mögliche Maßnahmen sind Neuvermietung, kleinere Modernisierungen oder eine Optimierung der Bewirtschaftung.
Courtage
- Courtage ist die Vergütung des Immobilienmaklers für den erfolgreichen Nachweis oder die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Höhe, Fälligkeit und Verteilung richten sich nach Vereinbarung und den jeweils geltenden gesetzlichen Vorgaben. Unsere AGB →
D
Dachgeschossausbau
- Beim Dachgeschossausbau wird ein bestehender Dachraum zu Wohn- oder Nutzfläche entwickelt. Zu prüfen sind insbesondere Baurecht, Statik, Brandschutz, Denkmalschutz, Rettungswege, Belichtung, Teilungserklärung und die Zustimmung erforderlicher Beteiligter.
Denkmalschutz
- Bei einem Baudenkmal sind Veränderungen an Fassade, Fenstern, Dach, Grundriss oder Ausstattung häufig genehmigungspflichtig. Denkmalschutz kann besondere Qualität und steuerliche Möglichkeiten bieten, bringt jedoch erhöhte Abstimmungs-, Kosten- und Dokumentationsanforderungen mit sich.
Dienstbarkeit
- Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch gesichertes Recht, das die Nutzung eines Grundstücks zugunsten einer anderen Person oder eines anderen Grundstücks erlaubt oder beschränkt. Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte und Wohnrechte.
Discounted-Cashflow-Verfahren – DCF
- Beim DCF-Verfahren werden erwartete künftige Zahlungsströme einer Immobilie auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Das Verfahren wird häufig bei komplexen Investments, Projektentwicklungen und internationalen Transaktionen eingesetzt.
DSCR – Debt Service Coverage Ratio
- Der DSCR zeigt, in welchem Umfang der operative Ertrag einer Immobilie den Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt. Banken und Investoren nutzen diese Kennzahl zur Beurteilung der Schuldendienstfähigkeit.
Due Diligence
- Due Diligence bezeichnet die systematische Prüfung einer Immobilie vor Ankauf, Finanzierung oder Verkauf. Je nach Objekt werden rechtliche, technische, wirtschaftliche, steuerliche, ökologische und ESG-bezogene Aspekte untersucht.
E
Eigenbedarf
- Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter eine vermietete Wohnung für sich selbst, bestimmte Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen rechtlichen Voraussetzungen und muss im Einzelfall geprüft werden.
Eigenkapital
- Eigenkapital ist der Teil einer Immobilieninvestition, der nicht über Fremdkapital finanziert wird. Neben dem Kaufpreisanteil sollten auch Erwerbsnebenkosten, Modernisierungen, Reserven und mögliche Anlaufverluste berücksichtigt werden.
Eigenkapitalrendite
- Die Eigenkapitalrendite setzt den Ertrag eines Investments ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Fremdfinanzierung kann sie erhöhen, zugleich aber Zins-, Liquiditäts- und Refinanzierungsrisiken verstärken.
Eigentumswohnung
- Eine Eigentumswohnung verbindet das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Rücklagen und Protokolle der Eigentümerversammlungen sind zentrale Prüfunterlagen.
Energieausweis
- Der Energieausweis informiert über die energetische Qualität eines Gebäudes. Abhängig vom Objekt wird ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erstellt. Bei Verkauf oder Vermietung bestehen gesetzliche Vorlage- und Informationspflichten.
Energieeffizienzklasse
- Die Energieeffizienzklasse ordnet den Energiekennwert eines Wohngebäudes auf einer Skala ein und erleichtert eine erste energetische Einschätzung. Sie ersetzt keine technische Prüfung von Gebäudehülle, Heizung oder künftigem Modernisierungsbedarf.
Erbbaurecht
- Das Erbbaurecht ermöglicht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Der Erbbauberechtigte zahlt in der Regel einen Erbbauzins. Laufzeit, Anpassungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte und Heimfallregelungen beeinflussen Wert und Finanzierbarkeit.
Erbbauzins
- Der Erbbauzins ist das regelmäßig zu zahlende Entgelt für die Nutzung eines Grundstücks im Rahmen eines Erbbaurechts. Höhe, Anpassung und Fälligkeit werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt und können die Rendite sowie den Marktwert erheblich beeinflussen.
Erschließung
- Erschließung bezeichnet die Anbindung eines Grundstücks an Straße, Wasser, Abwasser, Energie und weitere notwendige Infrastruktur. Ob ein Grundstück vollständig erschlossen ist und noch Beiträge anfallen können, sollte vor Ankauf oder Verkauf geklärt werden.
Erwerbsnebenkosten
- Erwerbsnebenkosten fallen zusätzlich zum Immobilienkaufpreis an. Typische Positionen sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage, Finanzierungskosten sowie Ausgaben für Prüfung und Beratung.
Ertragswert
- Der Ertragswert orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Erträgen einer Immobilie. Er spielt vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle.
Ertragswertverfahren
- Das Ertragswertverfahren ermittelt den Immobilienwert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Bodenwert und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer. Es wird häufig für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien verwendet. Persönliche Wertanalyse →
ESG
- ESG steht für Environmental, Social and Governance, also Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung. Bei Immobilien betreffen ESG-Kriterien unter anderem Energieeffizienz, CO₂-Emissionen, Gebäudesicherheit, soziale Nutzung und transparente Bewirtschaftung.
Exit-Strategie
- Die Exit-Strategie beschreibt, wie und zu welchem Zeitpunkt ein Immobilieninvestment beendet werden soll. Denkbare Varianten sind Gesamtverkauf, Einzelverkauf nach Aufteilung, Refinanzierung, Verkauf nach Entwicklung oder langfristiges Halten.
F
Faktor
- Der Faktor oder Vervielfältiger zeigt, wie oft die Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis enthalten ist. Ein Kaufpreis von 2.000.000 Euro bei 100.000 Euro Jahresnettokaltmiete entspricht beispielsweise dem 20-Fachen. Kosten, Leerstand und Investitionen sind noch gesondert zu betrachten. Kaufpreisfaktor verstehen →
Family Office
- Ein Family Office verwaltet Vermögen für eine oder mehrere vermögende Familien. Immobilien können dabei der langfristigen Vermögenssicherung, Diversifikation, Ertragserzielung und generationenübergreifenden Planung dienen.
Flächennutzungsplan
- Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde für das gesamte Gemeindegebiet dar. Er ist vorbereitend und begründet für Eigentümer in der Regel noch kein unmittelbares Baurecht.
Flurkarte
- Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt, stellt Flurstücke, Grenzen, Gebäude und weitere katasterrelevante Informationen grafisch dar. Sie gehört zu den grundlegenden Unterlagen bei Grundstücksprüfung, Finanzierung und Verkauf.
Flurstück
- Ein Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster eindeutig bezeichnete Grundstücksfläche. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Fremdkapital
- Fremdkapital sind finanzielle Mittel, die einem Investor zeitlich befristet überlassen werden, typischerweise durch Bankdarlehen. Zins, Tilgung, Laufzeit, Sicherheiten und Covenants beeinflussen Risiko und Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.
Forward Deal
- Bei einem Forward Deal wird eine noch zu errichtende oder zu sanierende Immobilie vor Fertigstellung verkauft. Kaufpreiszahlung, Baufortschritt, Garantien, Abnahme und Risikoverteilung werden vertraglich detailliert geregelt.
G
Gebäudeenergiegesetz – GEG
- Das Gebäudeenergiegesetz enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden und den Einsatz von Energie bei Heizung, Kühlung und Warmwasser. Bei Kauf, Sanierung und Modernisierung sollten die jeweils aktuellen Pflichten objektbezogen geprüft werden.
Gemeinschaftseigentum
- Gemeinschaftseigentum umfasst Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die nicht im Sondereigentum stehen können oder allen Eigentümern dienen. Dazu gehören regelmäßig Grundstück, tragende Bauteile, Dach, Fassade und zentrale Anlagen.
Gewerbeimmobilie
- Eine Gewerbeimmobilie wird überwiegend für wirtschaftliche Zwecke genutzt. Dazu zählen Büro-, Handels-, Hotel-, Logistik-, Produktions- und Spezialimmobilien. Bewertung und Vermarktung hängen stark von Mietvertrag, Betreiber, Drittverwendungsfähigkeit und Standort ab. Unsere Leistungen →
Geschossflächenzahl – GFZ
- Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Eine GFZ von 1,2 bedeutet vereinfacht, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück bis zu 1.200 Quadratmeter Geschossfläche zulässig sein können; weitere Festsetzungen bleiben zu beachten.
Globalverkauf
- Beim Globalverkauf wird ein Gebäude oder Portfolio als wirtschaftliche Einheit an einen Käufer verkauft. Das Gegenstück ist der Einzelverkauf, beispielsweise nach Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen.
Greenfield
- Greenfield bezeichnet ein bislang weitgehend unbebautes Grundstück, das neu entwickelt werden soll. Im Mittelpunkt stehen Baurecht, Erschließung, Umweltbelange, Infrastruktur und die wirtschaftliche Tragfähigkeit der geplanten Nutzung.
Grundbuch
- Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Es enthält unter anderem Eigentümer, Grundstücksbeschreibung, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Grundschulden und weitere Belastungen.
Grunddienstbarkeit
- Eine Grunddienstbarkeit berechtigt den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zur Nutzung eines anderen Grundstücks oder verpflichtet dessen Eigentümer zu einer Duldung oder Unterlassung. Häufige Beispiele sind Wegerecht und Leitungsrecht.
Grunderwerbsteuer
- Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland; bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen gelten besondere Regeln.
Grundflächenzahl – GRZ
- Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 entspricht vereinfacht einer zulässigen Grundfläche von 400 Quadratmetern auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück, vorbehaltlich weiterer baurechtlicher Vorgaben.
Grundriss
- Ein Grundriss zeigt Räume, Wände, Türen, Fenster, Maße und Erschließung einer Etage. Für Vermarktung und Bewertung sollte er aktuell, gut lesbar und mit der tatsächlichen Ausführung abgeglichen sein.
Grundstücksmarktbericht
- Ein Grundstücksmarktbericht fasst Transaktionen und Marktentwicklungen einer Region zusammen. Gutachterausschüsse veröffentlichen darin häufig Kaufpreise, Umsatzdaten, Faktoren, Liegenschaftszinsen und Aussagen zu einzelnen Teilmärkten.
Grundschuld
- Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht, das häufig zur Absicherung eines Immobiliendarlehens dient. Nach Rückzahlung des Darlehens erlischt sie nicht automatisch, sondern kann gelöscht oder für eine spätere Finanzierung weiterverwendet werden.
Grundstück
- Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer geführt wird. Lage, Zuschnitt, Baurecht, Erschließung, Altlasten und Belastungen bestimmen seine Nutzbarkeit und seinen Wert. Grundstück bewerten lassen →
Grundstücksteilung
- Bei einer Grundstücksteilung wird eine Fläche kataster- und grundbuchrechtlich in mehrere selbstständige Grundstücke aufgeteilt. Vorher sind unter anderem Baurecht, Erschließung, Zufahrten, Abstandsflächen und mögliche Genehmigungspflichten zu prüfen.
Grundsteuer
- Die Grundsteuer ist eine laufende kommunale Steuer auf Grundbesitz. Ihre Höhe ergibt sich aus den jeweils geltenden Bewertungs- und Hebesatzregelungen. Bei vermieteten Immobilien kann sie unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.
Gutachterausschuss
- Gutachterausschüsse erfassen und analysieren notarielle Immobilienkaufverträge. Sie veröffentlichen unter anderem Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und für die Wertermittlung relevante Marktdaten.
H
Hausgeld
- Hausgeld ist die regelmäßige Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklagen des Gemeinschaftseigentums. Es setzt sich aus umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bestandteilen zusammen.
Home Staging
- Home Staging bezeichnet die gezielte Vorbereitung und Gestaltung einer Immobilie für Verkauf oder Vermietung. Räume werden aufgeräumt, möbliert, beleuchtet und fotografisch inszeniert, damit Interessenten Proportionen und Nutzungsmöglichkeiten besser erfassen können.
Hypothek
- Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das unmittelbar an eine bestimmte Forderung gebunden ist. In der heutigen Finanzierungspraxis wird häufiger die flexiblere Grundschuld verwendet.
I
Indexmiete
- Bei einer Indexmiete wird die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Anpassungen müssen die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllen und korrekt erklärt werden.
Instandhaltung
- Instandhaltung umfasst Maßnahmen, die den vertragsgemäßen und funktionsfähigen Zustand einer Immobilie erhalten. Dazu zählen regelmäßige Wartung, Pflege und die Beseitigung alters- oder nutzungsbedingter Schäden.
Instandhaltungsrücklage
- Die Instandhaltungsrücklage, gesetzlich Erhaltungsrücklage genannt, wird von einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum aufgebaut. Höhe, Zuführung und geplante Verwendung sind wichtige Prüfpunkte beim Wohnungskauf.
Instandhaltungsstau
- Ein Instandhaltungsstau entsteht, wenn notwendige Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen über längere Zeit nicht durchgeführt wurden. Er kann den Marktwert mindern, höhere Folgekosten auslösen und die Finanzierung erschweren.
Internal Rate of Return – IRR
- Die IRR ist eine finanzmathematische Renditekennzahl, die Einzahlungen und Auszahlungen über die gesamte Haltedauer berücksichtigt. Sie wird häufig für den Vergleich von Immobilieninvestments und Projektentwicklungen verwendet.
Immobilienbewertung
- Bei einer Immobilienbewertung werden Lage, Grundstück, Bausubstanz, Nutzung, Mietverhältnisse, Marktdaten und Entwicklungsmöglichkeiten analysiert. Je nach Objekt kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren sowie investorenbezogene Berechnungen zum Einsatz. Zur persönlichen Wertanalyse →
Immobilieninvestment
- Ein Immobilieninvestment ist der Erwerb einer Immobilie mit dem Ziel, laufende Erträge, Wertentwicklung oder beides zu erzielen. Strategie, Lage, Finanzierung, Haltedauer, Objektqualität und Exit bestimmen das Verhältnis von Rendite und Risiko.
Immobilienmakler
- Ein Immobilienmakler weist die Gelegenheit zum Abschluss eines Immobilienvertrags nach oder vermittelt zwischen den Parteien. Eine professionelle Tätigkeit umfasst darüber hinaus Marktanalyse, Positionierung, Unterlagenprüfung, Interessentenqualifizierung, Besichtigungen und Verhandlungsführung. Unsere Leistungen →
Immobilienportfolio
- Ein Immobilienportfolio ist eine Zusammenfassung mehrerer Objekte innerhalb eines Vermögensbestands. Die Steuerung berücksichtigt Nutzungsarten, Standorte, Mieter, Finanzierungen, Risiken und geplante An- oder Verkäufe.
J
Jahresnettokaltmiete – JNKM
- Die Jahresnettokaltmiete ist die Summe der vertraglich geschuldeten Nettokaltmieten innerhalb eines Jahres, ohne umlagefähige Betriebskosten. Sie ist eine zentrale Grundlage für Kaufpreisfaktor, Renditeberechnung und Ertragswert.
Joint Venture
- Ein Joint Venture ist ein gemeinsames Vorhaben mehrerer Partner, beispielsweise zur Entwicklung oder zum Erwerb einer Immobilie. Kapital, Aufgaben, Entscheidungen, Risiken und Gewinnverteilung werden vertraglich geregelt.
K
Kapitalanlage
- Eine Immobilie als Kapitalanlage soll Erträge erwirtschaften und Vermögen sichern oder entwickeln. Neben der aktuellen Mietrendite zählen langfristige Vermietbarkeit, Lagequalität, Investitionsbedarf, Finanzierung und Verkaufsperspektive.
Kapitaldienst
- Der Kapitaldienst umfasst die Zahlungen, die für ein Darlehen zu leisten sind, insbesondere Zins und Tilgung. Für ein stabiles Investment sollte der nachhaltige Objektüberschuss den Kapitaldienst mit ausreichendem Puffer decken.
Kaufpreisaufteilung
- Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden, Gebäude und gegebenenfalls weitere Bestandteile verteilt. Die Aufteilung kann steuerliche Auswirkungen haben und sollte sachgerecht sowie nachvollziehbar erfolgen.
Kaufpreisfaktor
- Der Kaufpreisfaktor ergibt sich aus Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er ermöglicht eine schnelle Markteinordnung vermieteter Immobilien, ersetzt aber keine vollständige Bewertung von Kosten, Zustand, Mietpotenzial und Risiken. Kaufpreisfaktor verstehen →
Kaufnebenkosten
- Kaufnebenkosten ist ein gebräuchlicher Sammelbegriff für die zusätzlich zum Kaufpreis entstehenden Erwerbskosten. Käufer sollten sie bei Eigenkapitalbedarf, Finanzierung und Renditeberechnung von Beginn an berücksichtigen.
Kaufvertrag
- Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Er regelt unter anderem Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit, Besitzübergang, Belastungen, Haftung und Vollmachten.
Kaution
- Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Für Wohnraummietverhältnisse gelten besondere gesetzliche Grenzen und Anforderungen an Anlage und Rückzahlung.
KfW-Förderung
- Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet je nach aktueller Förderlandschaft Darlehen und Zuschüsse für bestimmte Bau-, Sanierungs- und Energieprojekte. Programme, Voraussetzungen und Konditionen können sich ändern und sollten vor Maßnahmenbeginn geprüft werden.
L
Lage
- Die Lage gehört zu den wichtigsten Einflussfaktoren einer Immobilie. Unterschieden wird zwischen Makrolage – etwa Stadt, Region und wirtschaftliches Umfeld – und Mikrolage, also unmittelbare Nachbarschaft, Verkehr, Versorgung, Lärm und Aufenthaltsqualität.
Leerstand
- Leerstand bezeichnet ungenutzte Wohn- oder Gewerbeflächen. Er kann kurzfristig strategisch sein, etwa vor Sanierung oder Neuvermietung, oder auf strukturelle Probleme wie Zustand, Preis, Grundriss oder Standort hinweisen.
Letter of Intent – LOI
- Ein LOI hält wesentliche Eckpunkte und die grundsätzliche Transaktionsabsicht fest. Er wird häufig vor der Due Diligence oder vor Ausarbeitung des notariellen Kaufvertrags geschlossen; welche Punkte bindend sind, hängt von der konkreten Formulierung ab.
Liegenschaftskataster
- Das Liegenschaftskataster enthält Angaben zu Flurstücken, Grenzen, Lage, Nutzungsart und Gebäuden. Zusammen mit dem Grundbuch bildet es eine wesentliche Informationsgrundlage für Grundstücke.
Liegenschaftszins
- Der Liegenschaftszinssatz ist ein marktbezogener Zinssatz, mit dem Immobilienerträge im Ertragswertverfahren kapitalisiert werden. Er wird aus Kaufpreisdaten abgeleitet und variiert nach Objektart, Lage, Qualität und Marktsituation.
Liquidität
- Liquidität bezeichnet die Fähigkeit, fällige Zahlungen jederzeit leisten zu können. Bei Immobilien sollten Eigentümer Reserven für Leerstand, Reparaturen, Zinsänderungen, Sonderumlagen und ungeplante Investitionen vorhalten.
Loan-to-Value – LTV
- Der LTV setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Immobilienwert. Die Kennzahl dient Banken und Investoren zur Einschätzung des Finanzierungsrisikos und ist dem deutschen Beleihungsauslauf ähnlich, aber nicht immer identisch definiert.
M
Makleralleinauftrag
- Der Makleralleinauftrag bündelt die Vermarktung einer Immobilie bei einem ausgewählten Makler. Das schafft eine klare Verantwortlichkeit und schützt eine diskrete Verkaufsstrategie vor widersprüchlichen Preisen, Mehrfachansprachen und unkontrollierter Veröffentlichung. Diskret verkaufen →
Maklercourtage
- Die Maklercourtage wird bei erfolgreichem Nachweis oder erfolgreicher Vermittlung fällig, sofern ein wirksamer Maklervertrag besteht. Bei Wohnimmobilien und Verbraucherbeteiligung können besondere gesetzliche Regelungen zur Verteilung und Form gelten. Unsere AGB →
Makrolage
- Die Makrolage beschreibt das größere räumliche und wirtschaftliche Umfeld einer Immobilie. Dazu zählen Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Hochschulen, Wirtschaftsstruktur, Image und regionale Nachfrage.
Marktwert
- Der Marktwert beschreibt den Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar ist. Persönliche Sonderinteressen oder ungewöhnliche Vertragsbedingungen sollen dabei unberücksichtigt bleiben. Im deutschen Bewertungsrecht wird häufig der Begriff Verkehrswert verwendet.
Mehrfamilienhaus
- Ein Mehrfamilienhaus umfasst mehrere rechtlich oder wirtschaftlich getrennte Wohneinheiten. Für Verkauf und Bewertung sind Mietaufstellung, Wohnflächen, Mietverträge, Zustand, Energiekennwerte, Baurecht, Rückstände und Entwicklungspotenziale besonders relevant. Mehrfamilienhaus verkaufen →
Mietaufstellung
- Die Mietaufstellung stellt Einheiten, Flächen, Mieter, Mietbeginn, Nettokaltmiete, Nebenkosten, Stellplätze, Leerstände und weitere Vertragsdaten strukturiert dar. Sie ist eine der wichtigsten Unterlagen bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie.
Mietbindung
- Eine Mietbindung beschränkt die Vermietung einer Wohnung, beispielsweise hinsichtlich Miethöhe oder berechtigtem Personenkreis. Sie kann aus öffentlicher Förderung, Belegungsrechten oder vertraglichen Vereinbarungen entstehen.
Mietentwicklung
- Die Mietentwicklung beschreibt die Veränderung von Bestands- und Angebotsmieten über einen Zeitraum. Für eine Prognose sind Mietrecht, lokale Nachfrage, Neuvermietungspotenzial, Wohnungsqualität und Investitionsbedarf zu berücksichtigen.
Mieterhöhung
- Eine Mieterhöhung kann sich beispielsweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete, eine vereinbarte Staffel oder einen Index sowie auf bestimmte Modernisierungsmaßnahmen stützen. Form, Begründung, Fristen und Grenzen richten sich nach Mietvertrag und geltendem Mietrecht.
Mietrendite
- Die Mietrendite setzt Mieterträge ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital oder Kaufpreis. Je nach Berechnung wird zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite unterschieden.
Mietspiegel
- Ein Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum nach bestimmten Merkmalen ab. Ob und wie er für eine konkrete Mieterhöhung herangezogen werden kann, ist rechtlich und objektspezifisch zu prüfen.
Mietvertrag
- Der Mietvertrag regelt die Überlassung einer Wohn- oder Gewerbefläche gegen Entgelt. Für die Immobilienbewertung sind insbesondere Miethöhe, Laufzeit, Kündigung, Indexierung, Nebenkosten, Sicherheiten, Optionen und Sondervereinbarungen relevant.
Mikrolage
- Die Mikrolage beschreibt das direkte Umfeld einer Immobilie. Relevante Faktoren sind Straßenbild, Nachbarschaft, Nahversorgung, Schulen, Grünflächen, ÖPNV, Parkmöglichkeiten, Lärm und konkrete Aussicht oder Belichtung.
Milieuschutzgebiet
- Ein Milieuschutzgebiet dient dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Bestimmte Modernisierungen, Nutzungsänderungen oder Aufteilungen können genehmigungspflichtig oder eingeschränkt sein; die jeweilige kommunale Satzung ist entscheidend.
Miteigentumsanteil
- Der Miteigentumsanteil beschreibt den rechnerischen Anteil eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Grundstück und Gebäude. Er kann für Stimmrechte, Kostenverteilung und die Zuordnung in der Teilungserklärung relevant sein.
Modernisierung
- Modernisierung verbessert den Gebrauchswert, die Wohnverhältnisse oder die energetische Qualität einer Immobilie. Sie ist von reiner Instandhaltung abzugrenzen und kann mietrechtlich sowie steuerlich anders behandelt werden.
N
Nebenkostenabrechnung
- Die Nebenkostenabrechnung stellt die umlagefähigen Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums den geleisteten Vorauszahlungen gegenüber. Verteilerschlüssel, Abrechnungsfrist, Belege und mietvertragliche Vereinbarungen müssen berücksichtigt werden.
Nachhaltiger Ertrag
- Der nachhaltige Ertrag ist der langfristig marktüblich erzielbare Ertrag einer Immobilie. Einmalige Sondereffekte, überhöhte Mieten, vorübergehender Leerstand oder ungewöhnliche Vertragsbedingungen werden für eine Bewertung sachgerecht bereinigt.
Nachweisbestätigung
- Mit einer Nachweisbestätigung dokumentiert der Interessent, dass ihm eine konkrete Abschlussgelegenheit durch den Makler bekannt gemacht wurde. Sie kann Objekt, Verkäufer, Zeitpunkt und weitere Angaben zum Nachweis festhalten.
Nettokaltmiete
- Die Nettokaltmiete ist das Entgelt für die reine Überlassung der Mietfläche ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie bildet die Grundlage vieler Rendite- und Bewertungsberechnungen.
Nettorendite
- Die Nettorendite berücksichtigt neben den Mieterträgen auch nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und – je nach Definition – Erwerbsnebenkosten oder Investitionen. Deshalb ist sie aussagekräftiger als eine reine Bruttorendite.
Nießbrauch
- Nießbrauch gewährt einer Person das Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht kann Verkauf, Finanzierung und Wert maßgeblich beeinflussen.
NOI – Net Operating Income
- Der NOI ist der operative Nettoertrag einer Immobilie vor Finanzierung und Steuern. Er ergibt sich vereinfacht aus den Immobilienerträgen abzüglich der laufenden, nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Notar
- Der Notar beurkundet den Immobilienkaufvertrag, belehrt die Beteiligten neutral und veranlasst die grundbuchliche Abwicklung. Er vertritt nicht einseitig Käufer oder Verkäufer und ersetzt keine individuelle steuerliche oder anwaltliche Beratung.
O
Objektanalyse
- Die Objektanalyse untersucht die wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Eigenschaften einer Immobilie. Sie bildet die Grundlage für Bewertung, Positionierung, Vermarktungsstrategie und Käuferansprache.
Objektunterlagen
- Zu den typischen Objektunterlagen gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis, Mietverträge, Mietaufstellung, Betriebskosten, Versicherungen und Nachweise über Sanierungen. Welche Dokumente benötigt werden, hängt von Objektart und Transaktion ab.
Off-Market-Immobilie
- Eine Off-Market-Immobilie wird ohne öffentliche Inserate und ohne breite Marktansprache angeboten. Der Verkauf erfolgt diskret an ausgewählte, vorqualifizierte Käufer. Dieses Vorgehen eignet sich insbesondere, wenn Vertraulichkeit, Mieterinteressen oder die gezielte Ansprache bestimmter Investoren wichtig sind. Wie ein diskreter Verkauf abläuft →
Opportunistisches Investment
- Opportunistische Immobilieninvestments verfolgen hohe Wertsteigerungschancen bei entsprechend erhöhtem Risiko. Typische Beispiele sind umfassende Sanierungen, schwierige Leerstände, Umnutzungen, Projektentwicklungen oder komplexe Sondersituationen.
P
Pacht
- Bei einer Pacht wird neben dem Gebrauch einer Sache auch das Recht eingeräumt, Erträge daraus zu ziehen. Pachtverträge kommen beispielsweise bei Gastronomie, Hotels, Landwirtschaft oder bestimmten Gewerbeobjekten vor.
Portfolioverkauf
- Beim Portfolioverkauf werden mehrere Immobilien gemeinsam veräußert. Eine strukturierte Datenlage, einheitliche Mietinformationen und eine nachvollziehbare Portfolioanalyse sind für die Ansprache institutioneller und professioneller Käufer entscheidend.
Projektentwicklung
- Projektentwicklung umfasst die Konzeption, Planung, Finanzierung, Genehmigung, Errichtung und Vermarktung einer Immobilie. Ausgangspunkt kann ein Grundstück, ein leerstehendes Gebäude oder eine nicht mehr zeitgemäß genutzte Bestandsimmobilie sein.
Property Management
- Property Management bezeichnet die operative kaufmännische und technische Bewirtschaftung einer Immobilie. Dazu gehören unter anderem Mietermanagement, Abrechnung, Wartung, Dienstleistersteuerung und laufende Objektkontrolle.
Q
Quadratmeterpreis
- Der Quadratmeterpreis setzt Kaufpreis oder Miete ins Verhältnis zu einer definierten Fläche. Ein Vergleich ist nur sinnvoll, wenn Lage, Objektart, Zustand, Flächendefinition, Baujahr und Nutzung ähnlich sind.
R
Rang im Grundbuch
- Der Rang bestimmt, in welcher Reihenfolge eingetragene Rechte bei einer Verwertung berücksichtigt werden. Für Banken ist insbesondere eine vorrangige Grundschuld von Bedeutung.
Rendite
- Rendite beschreibt das Verhältnis zwischen Ertrag und eingesetztem Kapital. Bei Immobilien sollte immer geklärt werden, ob Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Anfangsrendite oder Gesamtrendite gemeint ist.
Renditeobjekt
- Als Renditeobjekt wird eine Immobilie bezeichnet, die vorrangig wegen ihrer laufenden Erträge und Wertentwicklung erworben wird. Entscheidend sind nachhaltige Mieten, Kosten, Lage, Objektqualität, Finanzierung und Wiederverkaufsperspektive.
Restnutzungsdauer
- Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Modernisierungen oder erhebliche Mängel können die Einschätzung beeinflussen.
Revitalisierung
- Revitalisierung bezeichnet die umfassende Wiederbelebung einer technisch, wirtschaftlich oder funktional überholten Immobilie. Maßnahmen können Sanierung, neue Nutzung, Neuvermietung und gestalterische Aufwertung verbinden.
Risikoanalyse
- Eine Risikoanalyse identifiziert mögliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und standortbezogene Belastungen eines Immobilieninvestments. Sie bewertet Eintrittswahrscheinlichkeit, mögliche Auswirkungen und geeignete Gegenmaßnahmen.
ROI – Return on Investment
- Der ROI setzt den erzielten Gewinn ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Aussagekraft und Vergleichbarkeit hängen davon ab, welche Kosten, Zeiträume und Verkaufserlöse in die Berechnung einfließen.
Rücklage
- Eine Rücklage dient dazu, künftige Ausgaben oder Risiken finanziell abzusichern. Immobilieneigentümer sollten Reserven insbesondere für Instandhaltung, Leerstand, Zinsänderungen und ungeplante Maßnahmen einplanen.
S
Sachwert
- Der Sachwert orientiert sich an den Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Alter, Wertminderung, Bodenwert und Marktanpassung. Er ist insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien und Objekten mit geringer Ertragsorientierung relevant.
Sachwertverfahren
- Das Sachwertverfahren ermittelt zunächst den Wert von Boden und baulichen Anlagen. Der vorläufige Sachwert wird anschließend über Marktdaten an die allgemeinen Wertverhältnisse angepasst und um besondere objektspezifische Merkmale ergänzt.
Sanierung
- Eine Sanierung beseitigt Schäden, Mängel oder funktionale Defizite und kann ein Gebäude umfassend erneuern. Umfang, Kosten und Genehmigungen sollten vor Ankauf oder Vermarktung realistisch ermittelt werden.
Sondereigentum
- Sondereigentum ist das einem Wohnungseigentümer allein zugeordnete Eigentum an einer Wohnung oder bestimmten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Tragende Bauteile und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, bleiben regelmäßig Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzungsrecht
- Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Typische Beispiele sind Gartenflächen, Terrassen oder Stellplätze.
Sonderumlage
- Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, wenn laufende Mittel und Rücklagen für eine Maßnahme nicht ausreichen. Beschluss, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit sind in den Unterlagen der Gemeinschaft zu prüfen.
Solvenzprüfung
- Die Solvenzprüfung bewertet die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Miet- oder Kaufinteressenten. Abhängig vom Vorgang können Bonitätsnachweise, Finanzierungsbestätigung, Eigenkapitalnachweis oder weitere Unterlagen erforderlich sein.
Spekulationsfrist
- Beim privaten Verkauf einer Immobilie kann innerhalb bestimmter Fristen Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfallen. Für selbst genutzte Immobilien und andere Konstellationen bestehen Ausnahmen; die steuerliche Behandlung sollte vor dem Verkauf individuell geprüft werden.
Staffelmiete
- Bei einer Staffelmiete werden künftige Mietsteigerungen bereits im Mietvertrag mit konkreten Beträgen und Zeitpunkten vereinbart. Für Wirksamkeit und Durchführung gelten gesetzliche Anforderungen.
Standortanalyse
- Die Standortanalyse bewertet Makro- und Mikrolage einer Immobilie. Sie untersucht unter anderem Demografie, Wirtschaft, Infrastruktur, Wettbewerb, Nachfrage, Mietniveau und Entwicklungsperspektiven.
Stellplatznachweis
- Der Stellplatznachweis belegt, dass die für ein Bauvorhaben erforderlichen Pkw- oder Fahrradstellplätze hergestellt, abgelöst oder anderweitig gesichert werden. Die Anforderungen richten sich nach dem jeweiligen Landes- und Kommunalrecht.
Substanzwert
- Substanzwert wird häufig umgangssprachlich für den Wert der vorhandenen baulichen und materiellen Struktur verwendet. In einer professionellen Bewertung sollte klar benannt werden, ob damit Sachwert, Bodenwert oder ein anderer Wertbegriff gemeint ist.
T
Technische Due Diligence – TDD
- Die technische Due Diligence prüft Bausubstanz, Haustechnik, Brandschutz, Instandhaltungszustand, Schadstoffe, Genehmigungen und erwartete Investitionen. Das Ergebnis beeinflusst Kaufpreis, Vertragsgestaltung und Businessplan.
Teilungserklärung
- Die Teilungserklärung legt fest, wie ein Grundstück und Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt sind. Sie enthält häufig auch Gemeinschaftsordnung, Kostenverteilung, Nutzungsregeln und Sondernutzungsrechte.
Tilgung
- Tilgung ist die planmäßige Rückzahlung eines Darlehens. Mit jeder Tilgungsleistung sinkt die Restschuld; bei Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate im Zeitverlauf.
Transaktionskosten
- Transaktionskosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Finanzierung, Gutachten, Beratung und Due Diligence gehören.
Triple-Net-Mietvertrag
- Bei einem Triple-Net-Mietvertrag trägt der Mieter neben der Miete weitreichende Betriebs-, Instandhaltungs- und teilweise Versicherungskosten. Die konkrete Risikoverteilung ergibt sich ausschließlich aus dem individuellen Vertrag.
U
Umbauter Raum
- Der umbaute Raum beschreibt das Volumen eines Gebäudes. Die Kennzahl wird unter anderem in älteren Unterlagen, bei Kostenbetrachtungen und in bestimmten Bewertungszusammenhängen verwendet.
Umnutzung
- Eine Umnutzung liegt vor, wenn eine Fläche künftig anders genutzt wird, etwa Büro zu Wohnen oder Einzelhandel zu Gastronomie. Sie kann eine Baugenehmigung sowie Prüfungen zu Stellplätzen, Brandschutz, Schall, Belichtung und planungsrechtlicher Zulässigkeit erfordern.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt grundsätzlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Untermietvertrag
- Ein Untermietvertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen. Ob eine Untervermietung zulässig ist, hängt vom Hauptmietvertrag, der Zustimmung des Vermieters und den gesetzlichen Regelungen ab.
V
Value-Add-Immobilie
- Eine Value-Add-Immobilie verfügt über konkretes Entwicklungspotenzial, etwa durch Leerstandsabbau, Modernisierung, Neuvermietung, Dachausbau oder bessere Bewirtschaftung. Den höheren Renditechancen stehen Umsetzungs-, Kosten- und Marktrisiken gegenüber.
Verkehrswert
- Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert im Sinne des Baugesetzbuchs. Er wird durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung von Lage und Eigenschaften voraussichtlich erzielbar wäre. Wert Ihrer Immobilie ermitteln →
Verkehrswertgutachten
- Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführliche, nachvollziehbar begründete Wertermittlung zu einem bestimmten Stichtag. Es kann etwa bei Erbschaft, Scheidung, gerichtlichen Auseinandersetzungen, Finanzierung oder behördlichen Verfahren benötigt werden und unterscheidet sich im Umfang von einer marktbezogenen Verkaufspreiseinschätzung.
Vergleichsmiete
- Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet das übliche Mietniveau vergleichbarer Wohnungen einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde ab. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind dabei wesentliche Merkmale.
Vergleichswertverfahren
- Das Vergleichswertverfahren leitet den Immobilienwert aus Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Objekte oder geeigneten Vergleichsfaktoren ab. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke mit ausreichender Marktdatenbasis.
Verkaufsunterlagen
- Professionelle Verkaufsunterlagen verbinden belastbare Objektinformationen mit einer klaren Positionierung. Dazu gehören Exposé, Grundrisse, Mietaufstellung, Flächen, Energieausweis, Grundbuch- und Katasterdaten sowie objektabhängige Genehmigungen und Nachweise.
Vervielfältiger
- Vervielfältiger ist ein anderes Wort für Kaufpreisfaktor. Er setzt Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis und ermöglicht eine erste Einordnung vermieteter Immobilien.
Vollgeschoss
- Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das die in der jeweiligen Landesbauordnung definierten Voraussetzungen erfüllt. Die Zahl zulässiger Vollgeschosse kann im Bebauungsplan festgesetzt sein und die mögliche Bebauung eines Grundstücks wesentlich bestimmen.
Vorkaufsrecht
- Ein Vorkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten, bei einem Verkauf zu den Bedingungen des mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrags in den Vertrag einzutreten. Es kann gesetzlich, kommunal oder vertraglich begründet und im Grundbuch gesichert sein.
Vorfälligkeitsentschädigung
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt von Vertrag, Anlass und gesetzlichen Vorgaben ab.
W
WALT – Weighted Average Lease Term
- Der WALT gibt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge eines Objekts oder Portfolios an. Besonders bei Gewerbeimmobilien dient er als Kennzahl für die zeitliche Stabilität der vertraglich gesicherten Erträge.
Wegerecht
- Ein Wegerecht erlaubt einer Person oder dem Eigentümer eines anderen Grundstücks, eine bestimmte Fläche als Zugang oder Zufahrt zu nutzen. Umfang, Unterhaltung und Kostentragung sollten eindeutig geregelt sein.
WEG – Wohnungseigentumsgesetz
- Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Willensbildung der Gemeinschaft. Für Käufer sind neben dem Gesetz insbesondere Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung maßgeblich.
Wertanalyse
- Eine Wertanalyse ordnet eine Immobilie anhand von Objekt-, Lage- und Marktdaten ein. Sie berücksichtigt je nach Objekt Vergleichspreise, Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten und dient als Grundlage für eine realistische Verkaufsstrategie. Zur persönlichen Wertanalyse →
Wirtschaftsplan
- Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres sowie die daraus abgeleiteten Vorschüsse der Eigentümer. Er gibt Hinweise auf laufende Kosten und geplante Rücklagenzuführung.
Wohnfläche
- Die Wohnfläche ist die nach einer vereinbarten oder gesetzlichen Berechnungsmethode anrechenbare Fläche einer Wohnung. Balkone, Terrassen, Dachschrägen und Nebenräume werden je nach Regelwerk unterschiedlich berücksichtigt.
Wohnflächenverordnung – WoFlV
- Die Wohnflächenverordnung enthält Regeln zur Berechnung von Wohnflächen. Sie legt fest, welche Räume und Flächen vollständig, anteilig oder gar nicht berücksichtigt werden.
Wohn- und Geschäftshaus
- Ein Wohn- und Geschäftshaus kombiniert Wohnflächen mit gewerblich genutzten Einheiten. Bei Bewertung und Verkauf sind die unterschiedlichen Mietverträge, Laufzeiten, Betriebskosten, Umsatzsteuerfragen, Nutzungsrisiken und Renditeanforderungen getrennt zu analysieren. Objekt bewerten lassen →
Wohnrecht
- Ein Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie oder bestimmte Räume zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Ist es im Grundbuch gesichert, kann es Verkauf, Nutzung, Finanzierung und Wert der Immobilie beeinflussen.
Z
Zinsbindung
- Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins eines Darlehens unverändert bleibt. Nach ihrem Ablauf wird die Restschuld zurückgezahlt, prolongiert oder neu finanziert.
Zinshaus
- Zinshaus ist eine traditionelle Bezeichnung für ein überwiegend vermietetes Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus, das laufende Mieterträge erwirtschaftet. Der Begriff wird besonders im Investment- und Maklerbereich verwendet. Mehrfamilienhaus verkaufen →
Zwangsversteigerung
- Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Interessenten sollten Gutachten, Grundbuch, Rechte, Nutzung, Finanzierung und mögliche Besitzrisiken vor dem Termin sorgfältig prüfen.
Zwangsverwaltung
- Bei der Zwangsverwaltung wird eine Immobilie gerichtlich verwaltet, um laufende Erträge zugunsten eines Gläubigers zu sichern. Ein bestellter Zwangsverwalter übernimmt dabei insbesondere Verwaltung und Vereinnahmung der Mieten.
Zwischenfinanzierung
- Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen vorübergehenden Kapitalbedarf, beispielsweise bis zum Verkauf einer Bestandsimmobilie oder zur Auszahlung einer langfristigen Finanzierung. Sie ist meist zeitlich begrenzt und kann höhere Finanzierungskosten verursachen.
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