Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: Was Käufer zusätzlich zahlen und wie das ihr Gebot beeinflusst

Welche Kosten zum Kaufpreis dazukommen

• Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises, und das gilt seit 2015 auch in Köln. Sie ist der mit Abstand größte Posten.
• Notar. Beurkundung und Abwicklung kosten zusammen mit der Umsatzsteuer meist rund 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises.
• Grundbuch. Eintragung des Eigentümerwechsels und der Grundschuld schlagen mit rund 0,3 bis 0,4 Prozent zu Buche.
• Maklerprovision. Hier liegt der wichtigste Unterschied zum Wohnungskauf. Die gesetzliche Halbteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer gilt nur, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern gibt es diese Regel nicht, die Provision ist frei verhandelbar. Üblich sind Käuferanteile bis zu 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer, im Einzelfall auch mehr.

Ein Rechenbeispiel

• Grunderwerbsteuer: 130.000 Euro
• Notar und Grundbuch: rund 24.000 Euro
• Maklerprovision: rund 71.400 Euro
• Kaufnebenkosten gesamt: rund 225.000 Euro, das sind gut 11 Prozent

Warum das sein Gebot beeinflusst

• Budget: Wer 2.000.000 Euro insgesamt investieren will und mit gut elf Prozent Nebenkosten rechnet, kann einen Kaufpreis von rund 1.800.000 Euro bieten. Die Nebenkosten verschieben das Gebot im Beispiel um gut 200.000 Euro nach unten.
• Rendite: Bei einer Jahresnettokaltmiete von 100.000 Euro liegt der Faktor auf den Kaufpreis bei 20, die Bruttorendite bei 5,0 Prozent. Rechnet man die Nebenkosten ein, steigt der Faktor auf rund 22,3, und die Rendite sinkt auf rund 4,5 Prozent. Wie wenig der Faktor allein verrät, haben wir im Beitrag zum Kaufpreisfaktor beschrieben.
• Verhandlung: Käufer, die ihre Nebenkosten kennen, argumentieren damit. Verkäufer, die sie ebenfalls kennen, können Gegenpositionen aufbauen.

Was sich beeinflussen lässt

• Inventar herausrechnen. Wird mit dem Haus bewegliches Inventar mitverkauft, etwa eine Einbauküche oder bei möblierten Einheiten die Möbel, kann dafür ein gesonderter Betrag im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Betrag muss aber angemessen und nachvollziehbar sein, sonst wird er vom Finanzamt nicht anerkannt. Eine Inventarliste mit Anschaffungsdaten, wie sie schon im Beitrag zur möblierten Vermietung beschrieben ist, hilft hier.
• Maklerprovision klären. Bei Zinshäusern ist die Aufteilung frei verhandelbar. Wer als Verkäufer den Prozess bestimmt, sollte von Anfang an festlegen, wer was trägt, damit das später nicht den Preis belastet.
• Familiäre Übertragungen. Käufe zwischen Ehegatten und unter Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das kann bei Verkäufen innerhalb der Familie ein Unterschied von 6,5 Prozent des Kaufpreises sein.
• Steuerliche Behandlung beim Käufer. Bei vermieteten Objekten gehören die Nebenkosten grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wirkt über die Abschreibung steuerlich. Wie das im Einzelfall aussieht, gehört zur Steuerberatung.
• Anteilskäufe. Käufe von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst werden bei der Grunderwerbsteuer seit 2021 strenger behandelt. Als Standardlösung zum Sparen taugen sie nicht mehr, hier ist immer individuelle steuerliche Prüfung nötig.

Was das für Verkäufer bedeutet

• Preis aus Käufersicht prüfen. Ein Angebotspreis, der auf dem Papier stimmig wirkt, kann mit Nebenkosten die Zielrendite des Käufers unterschreiten und dann auf Absagen stoßen. Mehr dazu im Beitrag über den Angebotspreis.
• Unterlagen und Kaufvertrag vorbereiten. Eine saubere Inventarliste, eine klare Regelung zur Provision und ein vorbereiteter Notarentwurf sparen Verhandlungszeit.
• Diskret und gezielt verkaufen. Mit einem überschaubaren Kreis geprüfter Käufer lassen sich Kostenfragen früh klären, ohne dass sie im offenen Markt zum Preisargument werden.

Fazit