Wer den Beitrag über Erbengemeinschaften gelesen hat, kennt das Ergebnis, wenn eine Immobilienübergabe dem Zufall überlassen bleibt: mehrere Erben, unterschiedliche Interessen, selten eine schnelle Einigung. Die vorweggenommene Erbfolge dreht diese Reihenfolge um. Statt die Immobilie im Todesfall zu vererben, überträgt der Eigentümer sie bereits zu Lebzeiten – zu seinen eigenen Bedingungen, mit klarer Regelung statt gesetzlicher Erbfolge.
Was vorweggenommene Erbfolge bedeutet
Der Begriff beschreibt die Übertragung von Vermögen – insbesondere Immobilien – durch Schenkung noch während der Lebzeit des Eigentümers, mit Blick auf die spätere Erbfolge. Anders als beim Erbfall entscheidet hier eine Person allein, wer was bekommt, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt. Für Immobilien ist dafür immer eine notarielle Beurkundung erforderlich (§ 311b BGB).
Warum Eigentümer sich dafür entscheiden
Drei Gründe treten in der Praxis am häufigsten auf:
- Konflikte vermeiden: Eine geregelte Übertragung zu Lebzeiten verhindert, dass später mehrere Erben gemeinsam über eine Immobilie entscheiden müssen, die sie unterschiedlich bewerten oder nutzen wollen.
- Steuerlich planen: Die Freibeträge in der Schenkung- und Erbschaftsteuer (§ 16 ErbStG) gelten alle zehn Jahre neu – 400.000 Euro pro Kind, 500.000 Euro für Ehepartner. Wer frühzeitig und gestaffelt überträgt, kann diese Freibeträge mehrfach nutzen und die Steuerlast erheblich senken.
- Kontrolle behalten: Anders als beim Testament lässt sich die Übergabe zu Lebzeiten mit klaren Bedingungen versehen – etwa durch Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückforderungsrechte.
Die wichtigsten Instrumente
Nießbrauchsvorbehalt. Der Schenker überträgt das Eigentum, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiter zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu behalten. Das sichert die eigene Versorgung – und senkt gleichzeitig den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung, da der Nießbrauchswert abgezogen wird.
Wohnrecht. Eine schwächere, aber ebenfalls dinglich absicherbare Variante: das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben, ohne Anspruch auf die Mieterträge, falls das Objekt vermietet wird.
Rückforderungsrechte. Klauseln, die die Schenkung unter bestimmten Bedingungen rückabwickelbar machen – etwa wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt. Ohne solche Klauseln ist eine Schenkung grundsätzlich endgültig.
Ausgleichszahlungen. Werden mehrere Kinder unterschiedlich bedacht, lassen sich Gleichstellungsgelder vereinbaren, um spätere Pflichtteilsansprüche der übergangenen Geschwister abzufedern.
Die Zehn-Jahres-Frist beim Pflichtteil
Ein Punkt wird häufig unterschätzt: Schenkungen fließen über den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB) auch nach dem Tod des Schenkers noch in die Berechnung der Pflichtteile ein – allerdings abschmelzend. Für jedes volle Jahr seit der Schenkung sinkt ihr Anrechnungswert um zehn Prozent; nach zehn Jahren zählt sie nicht mehr mit. Wer eine Immobilie überträgt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte diesen Zeithorizont von Anfang an mitdenken – je früher übertragen wird, desto sicherer ist die Regelung.
Was am Anfang stehen sollte
Bevor ein Übertragungsvertrag aufgesetzt wird, lohnen sich drei Schritte:
- Eine neutrale Wertermittlung der Immobilie, als Grundlage für Freibetragsplanung und eventuelle Ausgleichszahlungen.
- Ein Gespräch mit Steuerberater und Notar zu Nießbrauch, Rückforderungsrechten und der konkreten steuerlichen Gestaltung.
- Eine offene Abstimmung innerhalb der Familie – gerade wenn mehrere Kinder unterschiedlich bedacht werden, verhindert Transparenz zu Lebzeiten spätere Konflikte deutlich zuverlässiger als ein Testament, das erst im Erbfall geöffnet wird.
Die vorweggenommene Erbfolge ersetzt keine sorgfältige Beratung – sie ist aber der Weg, mit dem sich viele der Probleme, die eine Erbengemeinschaft später mit sich bringt, von vornherein vermeiden lassen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
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