Im Investmentmarkt fällt kaum ein Begriff häufiger als der Faktor. „Das Haus ging zum 22-Fachen“ — daran ordnet sich ein ganzer Markt. Die Kennzahl ist nützlich, weil sie so schnell ist. Genau darin liegt aber auch ihre Gefahr.
Die Rechnung
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Bei einem Kaufpreis von 2.000.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 100.000 Euro beträgt er 20.
Er beantwortet damit eine einzige Frage: In wie vielen Jahren hätte sich der Kaufpreis rechnerisch aus den Nettokaltmieten zurückverdient — ohne Kosten, ohne Steuern, ohne Finanzierung, ohne Leerstand.
Vier Dinge, die der Faktor nicht zeigt
- Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Verwaltung und Instandhaltung mindern den tatsächlichen Ertrag erheblich — je nach Objekt in relevanter Größenordnung.
- Den Investitionsbedarf. Zwei Häuser mit identischem Faktor können sich um einen sechsstelligen Betrag unterscheiden, wenn eines davon eine neue Heizung und ein neues Dach braucht.
- Die Qualität der Mieten. Eine Miete deutlich über dem örtlichen Niveau ist kein Vorteil, sondern ein Risiko — bei Neuvermietung fällt sie auf Marktniveau zurück.
- Die Erwerbsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Courtage erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz spürbar, verändern den genannten Faktor aber nicht.
Warum niedrige Faktoren nicht automatisch günstig sind
Ein niedriger Faktor bedeutet einen im Verhältnis zur Miete niedrigen Kaufpreis. Das kann eine Gelegenheit sein — oder eine zutreffende Bewertung von Risiko. Schwache Lage, kurze Restnutzungsdauer, problematische Mieterstruktur, Sanierungsstau oder eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit drücken den Faktor aus gutem Grund.
Umgekehrt ist ein hoher Faktor in einer Lage mit stabiler Nachfrage und Mietsteigerungspotenzial keineswegs zwingend teuer. Der Faktor ist eine Momentaufnahme; entscheidend ist, wie sich der Ertrag entwickelt.
Wofür er trotzdem gut ist
Als erste Einordnung ist der Faktor ausgezeichnet. Er sagt in Sekunden, ob ein Angebot überhaupt in den Bereich des Marktüblichen fällt, und er macht Objekte vergleichbar, die sich sonst nur schwer nebeneinanderlegen lassen.
Er ersetzt nur keine Bewertung. Für eine belastbare Entscheidung braucht es den Blick auf den nachhaltigen Ertrag nach Kosten, den Zustand der Substanz und die Perspektive der Lage. Der Faktor ist der Anfang einer Analyse — nicht ihr Ergebnis.
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