„Die Mieten sind viel zu niedrig, da steckt noch Luft drin.“ Diesen Satz hören Käufer und Verkäufer bei fast jedem Zinshaus mit alten Mietverträgen. Er stimmt oft, und trotzdem wird das Potenzial im Kaufpreis selten voll bezahlt. Der Grund liegt im Mietrecht: Zwischen der heutigen Miete und der möglichen Miete liegen Fristen, Grenzen und Menschen, die zustimmen müssen. Wer das versteht, bewertet sein Haus realistischer, ob als Verkäufer oder als Käufer.
Bestandsmiete und Vergleichsmiete
Die Bestandsmiete ist das, was Mieter heute tatsächlich zahlen. Die Vergleichsmiete ist das, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblich ist. Je länger ein Mietverhältnis läuft, desto größer wird die Lücke, denn Bestandsmieten steigen meist langsamer als Neuvertragsmieten. Genau diese Lücke ist das Mietsteigerungspotenzial.
Auf dem Papier erhöht sie den Wert eines Hauses deutlich: Mehr Miete bedeutet mehr Ertrag, und mehr Ertrag rechtfertigt bei gleichem Faktor einen höheren Kaufpreis. In der Praxis ist die Rechnung aber komplizierter.
Was das Mietrecht zulässt
Für Bestandsmieten gelten feste Spielregeln, die Käufer bei jeder Kalkulation berücksichtigen:
- Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer höheren Miete verlangen, aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Erhöhung muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel.
- Kappungsgrenze. In Köln darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, und auch nur bis zur Vergleichsmiete. Nach der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung gilt diese abgesenkte Grenze für Köln bis Ende Februar 2030.
- Wartefristen. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens nach 12 Monaten gestellt werden.
- Zustimmung des Mieters. Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist keine einseitige Anordnung. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter die Zustimmung notfalls gerichtlich durchsetzen.
- Modernisierung als zweiter Weg. Nach einer Modernisierung können Vermieter einen Teil der Kosten umlegen, nach heutigem Recht acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Das setzt aber Investitionen voraus, die sich erst rechnen müssen.
Der Kölner Mietspiegel als Maßstab
Als Referenz für die Vergleichsmiete dient in Köln der Mietspiegel. Die aktuelle Ausgabe wurde 2025 von der Rheinischen Immobilienbörse im Auftrag der Stadt vorgestellt, gemeinsam mit mehreren Beteiligten wie dem Mieterverein und dem Haus- und Grundbesitzerverein. Es handelt sich um einen einfachen Mietspiegel, nicht um einen qualifizierten. Das hat Folgen: Er gilt als Orientierung und kann eine Mieterhöhung begründen, hat aber im Streitfall weniger Gewicht als ein qualifizierter Mietspiegel, und Gerichte ziehen bei Bedarf weitere Belege heran, etwa Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Für die Bewertung heißt das: Die Spanne zwischen Bestands- und Vergleichsmiete ist keine exakte Größe. Sie hängt von Baujahr, Lage, Ausstattung und Zustand der einzelnen Wohnung ab und muss Wohnung für Wohnung eingeordnet werden, nicht als Durchschnitt über das ganze Haus.
Ein Rechenbeispiel
Ein Haus mit 800 Quadratmetern Wohnfläche, Bestandsmiete im Schnitt 9,00 Euro pro Quadratmeter, Vergleichsmiete 12,00 Euro. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
- Die Jahresmiete liegt heute bei rund 86.400 Euro. Bei 12,00 Euro wären es rund 115.200 Euro, also ein Drittel mehr.
- Die Kappungsgrenze erlaubt aber zunächst nur 15 Prozent: Aus 9,00 Euro werden höchstens 10,35 Euro. Das sind rund 13.000 Euro mehr pro Jahr, nicht rund 29.000.
- Erst nach einer weiteren Stufe von drei Jahren ist die Vergleichsmiete in Reichweite. Der volle Betrag fließt also frühestens nach etwa sechs Jahren.
- Dabei ist unterstellt, dass jeder Mieter zustimmt, dass die Vergleichsmiete selbst gleich bleibt und dass keine Mieter ausziehen.
Das Potenzial ist real, aber es kommt gestaffelt, mit Aufwand und mit Risiko. Ein Käufer, der es vollständig bezahlt, schenkt dem Verkäufer Erträge, die er selbst erst Jahre später erzielt.
Wie Käufer das Potenzial einpreisen
Professionelle Käufer behandeln Mietsteigerungspotenzial deshalb als Abschlag auf eine Wunschzahl, nicht als Aufschlag auf den Preis. Sie rechnen typischerweise mit einem Mix aus mehreren Szenarien:
- Schrittweise Anpassung nach Kappungsgrenze und Wartefristen, mit Abschlägen für Verzögerungen und Ablehnung.
- Fluktuation: Bei Neuvermietung greift in Köln die Mietpreisbremse, die Miete darf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten etwa bei höherer Vormiete, Neubau oder umfassender Modernisierung.
- Verwaltungsaufwand und Mieterklima: Wer viele Erhöhungen versendet, rechnet mit Rückfragen, Widersprüchen und Fluktuation.
- Investitionsbedarf, der mit einer Anpassung einhergeht, etwa Modernisierungen, damit sich höhere Mieten überhaupt durchsetzen lassen.
Im Ergebnis wird oft nur ein Teil des theoretischen Potenzials bezahlt. Wie groß dieser Teil ist, hängt von der Qualität der Unterlagen und der Nachvollziehbarkeit der Rechnung ab.
Die Gegenrichtung: Mieten über dem Markt
Das Potenzial hat eine Kehrseite. Liegt die Bestandsmiete über der Vergleichsmiete, etwa wegen Staffelmieten, Indexmieten oder früheren Zugeständnissen, ist sie bei Neuvermietung nicht zu halten. Käufer rechnen dann mit einem Rückgang auf Marktniveau, so wie es schon im Beitrag zum Kaufpreisfaktor beschrieben ist. Für Indexmieten sieht der Gesetzentwurf Miete II zudem eine Begrenzung in angespannten Märkten vor: Steigt der Preisindex in einem Jahr um mehr als drei Prozent, soll der darüber liegende Teil nur zur Hälfte auf die Miete durchschlagen. Der Entwurf ist noch nicht verabschiedet, den Stand sollte man vor Entscheidungen prüfen.
Was Verkäufer vor dem Verkauf tun können
Wer ein Zinshaus mit niedrigen Bestandsmieten verkauft, kann das Potenzial nicht allein behaupten, er muss es belegen. Hilfreich ist eine Aufstellung pro Wohnung:
- Aktuelle Miete, Mietbeginn und Datum der letzten Erhöhung.
- Einordnung in den Mietspiegel mit Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe.
- Rechnerisch mögliche Erhöhung unter Berücksichtigung von Kappungsgrenze und Wartefrist.
- Mietvertragsart, also Staffel, Index oder normale Miete, und besondere Vereinbarungen.
Von hektischen Mieterhöhungen kurz vor dem Verkauf ist in der Regel abzuraten. Sie kosten Zeit, sorgen für Unruhe im Haus und verbessern die Rendite nur auf dem Papier, solange nicht alle Mieter zugestimmt haben. Besser ist eine saubere, ehrliche Potenzialanalyse, die Käufern zeigt, was realistisch erreichbar ist.
Fazit
Mietsteigerungspotenzial ist ein echter Werttreiber, aber kein Selbstläufer. Zwischen heutiger Miete und möglicher Miete liegen rechtliche Grenzen, Fristen und Aufwand, und Käufer bezahlen nur den Teil, den sie belegen können. Wer sein Haus mit nachvollziehbaren Zahlen anbietet, vermeidet Abschläge und führt Gespräche mit denen, die den Wert verstehen.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
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