Eine möblierte Wohnung bringt auf dem Papier mehr Miete. Ob am Ende auch mehr Ertrag bleibt, hängt von Aufwand, Rechtslage und Zielgruppe ab. Und von einer Frage, die viele Eigentümer erst beim Verkauf stellen: Wie bewerten Käufer eigentlich eine möblierte Vermietung?
Was möbliert vermieten rechtlich bedeutet
Bei einer möblierten Vermietung setzt sich die Miete in der Regel aus zwei Teilen zusammen: der Nettokaltmiete für die Wohnung und einem Möblierungszuschlag für das Inventar. Eine gesetzliche Berechnungsregel für diesen Zuschlag gibt es bislang nicht. In der Praxis kursieren Modelle, die den Zeitwert der Möbel über einen Zeitraum von rund zehn Jahren abschreiben und daraus einen monatlichen Betrag ableiten.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse, die bis Ende 2029 verlängert wurde. Die Nettokaltmiete darf dort bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Möblierungszuschlag kommt bisher darauf, ohne dass er selbst durch die Bremse gedeckelt wird. Genau diese Lücke will der Gesetzgeber schließen.
Was der Gesetzentwurf Miete II ändern soll
Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Nach dem Entwurf soll für möblierte Wohnungen in angespannten Märkten gelten:
- Der Zuschlag soll monatlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel betragen.
- Bei vollständig möblierten Wohnungen soll vereinfachend ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Miete ohne Möbel zulässig sein.
- Der Vermieter soll die Angaben zum Zuschlag unaufgefordert vor Vertragsschluss machen.
- Fehlt diese Auskunft, soll die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert gelten, bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft.
Der Entwurf ist noch nicht verabschiedet, Änderungen im weiteren Verfahren sind möglich. Wer heute eine Entscheidung trifft, sollte den aktuellen Stand prüfen.
Was für die möblierte Vermietung spricht
Die Gesamtmiete liegt in der Regel höher als bei einer unmöblierten Wohnung. Die Nachfrage kommt aus Zielgruppen, die Flexibilität schätzen, etwa Berufspendler, Projektmitarbeiter, Studierende oder Zuziehende, die sich noch nicht dauerhaft einrichten wollen. In gefragten Lagen kann das die Vermietung beschleunigen, und kürzere Vertragslaufzeiten lassen sich leichter mit der eigenen Planung abstimmen.
Was dagegen spricht
Die Möbel sind eine Investition, die sich erst über Jahre amortisiert und nach ihrer Nutzungsdauer ersetzt werden muss. Hinzu kommen mehr Verwaltungsaufwand, häufigere Mieterwechsel mit Übergabe, Reinigung und Inventarkontrolle sowie das Risiko, dass sich die Rechtslage ändert. Wird die Mietpreisbremse verletzt, kann ein Mieter nach einer Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für Eigentümer, die den Zuschlag großzügig kalkuliert haben, ist das der wichtigste Risikopunkt.
Die steuerliche Seite
Die Einnahmen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Anschaffung der Möbel lässt sich als Werbungskosten ansetzen: Gegenstände bis 800 Euro netto können im Jahr der Anschaffung sofort abgesetzt werden, teurere Stücke werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Wer über die reine Überlassung hinaus hotelähnliche Leistungen anbietet, etwa regelmäßige Reinigung oder Wäscheservice, kann in eine gewerbliche Einordnung geraten. Das sollte vorab steuerlich geprüft werden.
Was das für den späteren Verkauf bedeutet
Professionelle Käufer rechnen mit der nachhaltig erzielbaren Miete. Ein Teil der Einnahmen, der von einer gesetzlich noch offenen Regelung abhängt, wird entsprechend vorsichtiger angesetzt. Für den Verkauf helfen drei Dinge:
- Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag im Mietvertrag getrennt ausweisen.
- Eine Inventarliste mit Anschaffungsdatum und Anschaffungspreis führen.
- Das Inventar im Kaufvertrag gesondert aufführen und angemessen bewerten, da die Möbel nicht zur Immobilie selbst gehören.
Wie die Entscheidung gelingt
Eine belastbare Entscheidung entsteht aus einem Vergleich über die gesamte Haltedauer: Mehrertrag durch den Zuschlag, abzüglich Anschaffung, Ersatz, Verwaltung und Leerstand zwischen Mietern, gegenüber der unmöblierten Variante mit geringerem Aufwand. Hinzu kommen die Lage und die realistische Zielgruppe der Wohnung sowie der Rechtsstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wer ohnehin einen Verkauf plant, kann die Frage auch umgekehrt stellen: Welche Vermietungsform lässt sich dem Käufer am saubersten belegen?
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
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